一二線城市樓市嚴控版圖擴大

市場多方拉鋸戰持續,“有價無市”格局愈加明顯

近日，繼北、上、廣之后，深圳正式開啟對商辦物業的嚴控。此外，三亞、海口、武漢、蕪湖等地紛紛再度收緊房地產相關政策。

日前，深圳市規劃國土資源委員會發布《關于進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理工作的通知》，明確指出商業、辦公、研發用房建筑平面不得采用住宅套形式設計。其中，衛生間、茶水間、陽臺（含露臺）及各類型管井、煙道、風井等應集中設置，單棟（座）建筑同一樓層內，設有套內專用衛生間和茶水間的辦公用房總面積不得超過該樓層三分之一。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，商住類用房是近年來房企打擦邊球，違規比例最高的類別。房企通過“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商業性質的樓盤，由于單體套內面積小，這些樓盤打著“不限購”、“不限貸”的旗幟招攬購房者，成為活躍的新興市場。“正因為此，政策目的便是打擊投機。”張大偉說。

而在深圳收緊商辦類用房的同時，三亞、海口更是出臺新政，禁止期房轉讓和限制現房轉讓。

三亞方面，全面禁止商品住宅預購人將購買的未竣工的預售商品住宅和產權式酒店客房再行轉讓。而在出售方面，新政指出，海南省內戶籍居民家庭在三亞新購買第2套及以上住房，須取得不動產權證滿2年后方可轉讓；而非本省戶籍居民家庭新購買的住房，必須取得不動產權證滿2年后方可轉讓；企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。此外，作為產權式酒店業態發展的熱門地區，三亞將提高產權式酒店經營比例。

海口方面，進一步將產權式酒店和二手住房納入限購范圍。戶籍家庭首次購買普通商品住房的商業性個人住房貸款,最低首付款比例按照國家相關規定嚴格執行。對擁有2套以上住房的居民家庭可暫停發放商業性個人住房貸款。此外，海口也禁止預售商品房轉讓。

武漢方面，為防止開發商隱性漲價，武漢發布新政要求對全裝修住房實施分段限價，例如預售備案單價不超過1萬元的，全裝修價格不高于2000元/平方米；預售備案單價3萬元以上的，全裝修價格不高于5000元/平方米。

蕪湖方面也進一步收緊調控，規定新購買的商品住房須取得不動產權證滿2年方可轉讓。此外，要求嚴格商品住房價格備案，對不接受價格指導的企業，暫不辦理價格備案。

“熱點省市調控不斷加碼升級，樓市調控的‘打補丁’模式仍在繼續，主要為了防堵炒房漏洞。”CRIC研究中心楊科偉說。

中原地產研究中心統計，去年9月底以來，中國已有55個城市出臺了160余次房地產相關政策，房地產調控高壓不減。其中，隨著近期濟南和西安的加入，已有包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等超過20個城市啟動暫時凍結交易的房地產“限售”措施。

但需注意的是，楊科偉表示，出現上述現象的原因，便是現階段在需求外溢、投機心理難平的同時，熱門城市對項目定價、預售證發放的限制有增無減，導致新增供應同、環比皆下降且處于低位，供求不平衡，房價僵持不下，甚至部分存在上漲之勢。

CRIC研究中心數據顯示，4月份，全國29個重點城市商品住宅有13個城市新增環比上升，占44.8%。但從同比來看，29個城市中僅貴陽、青島、鄭州、寧波、昆明供應上漲。

因此，楊科偉認為，在持續低供應下，樓市多方仍將處于拉鋸狀態，“有價無市”格局愈加明顯。因此，受制于限購、限貸政策持續發力，疊加嚴控供應，多數城市成交持續低迷，但隨著樓市持續的政策收緊，調控的延長，在房企回收資金的壓力下，供應量企穩回升，成交量有望逐步回歸至正常水平。而對于部分城市，房價仍面臨著較大的上漲壓力，后期不排除跟進落地限購、限貸新政的可能性。