今年以來，防控金融風險、避免發生系統性風險成為中國金融市場發展及監管政策取向的重要問題。金融監管將對房地產行業產生哪些趨勢性影響？房地產綜合政策應從哪些角度予以把握？為此，中國建設報記者專訪了國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長、研究員鄧郁松。
中國建設報：您如何看待金融監管對于房地產行業的影響，未來的發展趨勢有哪些？
鄧郁松：房地產行業是對金融政策調整最為敏感的行業之一，不管是開發企業還是購房人，都高度依賴金融企業的支持。所以房地產金融政策的調整，是影響短期房地產走勢最重要的因素。當貨幣政策比較寬松、利率比較低的時候，對于購房人來說，會極大提升其住房購買能力，房地產開發企業的資金來源會明顯增加，房地產市場也會比較繁榮。一旦貨幣政策收緊，提高利率和首付，控制對企業的信貸，房地產市場的景氣度就會回落，房地產市場的銷售量以及投資也會相應減少。
要把當前我國房地產發展階段的變化結合起來看待目前房地產金融政策的調整。根據研究，2013年中國城鎮戶均住房已經達到了1.0套，意味著中國房地產市場已經從供不應求到了供求總量平衡、區域分化的新階段。從國際經驗來看，發達經濟體在戶均住房達到1.0套時均出現了新開工面積的峰值，此后新開工面積和房地產投資增速都出現回落。借鑒發達經濟體房地產市場發展的歷程和一般規律，我國房地產市場新開工面積的峰值也已經在2013年出現，近幾年房地產新開工面積的放緩，是符合這個階段的特征的。
如果未能認識到房地產發展階段已發生重大變化，繼續采用老辦法促進房地產發展，繼續用低首付鼓勵購房，同時給予大量貸款，就有可能會出現全局性供給過剩的問題。根據房地產發展階段的重大變化，應適當調整相關政策，尤其是房地產金融的政策。
中國建設報：您曾經提到，需要統籌考慮特定解決方案的長期影響。您認為如何從系統的角度出發，處理好房地產與國民經濟、區域發展、人口結構、城市規劃以及產業布局等方面的關系？
鄧郁松：第一，要認識房地產發展的階段性以及不同階段房地產市場的特點和規律。在房地產供不應求階段，要首先解決總量不足的問題。在總量平衡、區域分化的新階段，要將提高居住品質、防范風險放在更加重要的位置。同時，要清醒地認識到新階段的市場發展特征同供不應求階段存在顯著差異，對新階段的房地產市場發展趨勢要準確把握，避免用過去的經驗看待新階段的房地產市場。
第二，要認清相關政策的短期效果和長期效果。從發達經濟體房地產市場發展歷程看，房地產領域出現的一些風險和問題使人們過于重視短期政策目標而忽視了特定政策帶來的長期風險。如寬松的貨幣政策和低利率、低首付有利于房地產市場的短期繁榮，有利于刺激經濟增長，但也極易引發房地產泡沫風險，對房地產市場的中長期發展帶來較大沖擊，甚至會對宏觀經濟帶來較大沖擊。因此，為實現短期內的特定目標而出臺或調整相關政策時，需要對特定政策的長期影響進行評估，避免短期解決方案成為中長期問題的誘因。
第三，要從全局角度看待房地產問題。房地產問題并不僅僅是房屋的建設、分配和管理問題，而是與城市發展、人口流動、產業興衰、社會變遷等問題緊密相關。解決房地產問題不能就房地產談房地產，要從系統角度出發分析房地產面臨的問題。比如低收入家庭住房困難問題，表面上是住房困難，但更深層次是因勞動技能差等原因帶來的收入水平低。即便解決了低收入家庭的住房困難，但如果沒有解決勞動技能差等問題，仍可能出現較為嚴重的社會問題。如許多發達國家在歷史上曾建設了很多公共住房，以解決低收入家庭的住房困難問題，但后來一些公共住房區域因低收入家庭的聚居變成了貧民窟，并由此帶來社會隔離等深層次的社會問題。房地產涉及面非常廣，一定要從全局視角考慮問題并提出解決方案，并統籌考慮特定方案的經濟、社會、金融、政治等方面的短期和中長期影響，一定要認清問題的本源和實質，房地產政策要與其他政策相協調。
來源：《中國建設報》2017年07月05日
