近日，央行將購買普通自住房的首套商業性住房貸款利率下限調整為相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。此前，中共中央政治局會議指出，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。這對進一步優化調整房地產金融政策，提振房地產市場信心，激發住房消費需求，更好地實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標指明了方向。

當前，面對新冠肺炎疫情、地緣政治沖突等因素影響，我國經濟存在一定的下行壓力，房地產市場風險有所積聚。今年以來，全國已有多個城市多次優化調整房地產政策。中國人民銀行日前發布的《2022年第一季度中國貨幣政策執行報告》顯示，截至2022年3月底，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額53.2萬億元，同比增長6%，增速較上年末低1.9個百分點。因此，要從供給側和需求側兩端同時發力，辯證對待。

從供給側看，應穩妥實施房地產金融審慎管理制度，適度優化相關監管要求，更好地滿足房地產企業正常的融資需求。一是階段性調整房地產企業融資“三條紅線”要求。對不符合要求的房地產企業，給予一定時間的緩沖期，在緩沖期內繼續滿足其合理的融資需求。二是暫緩實施房地產貸款集中度管理制度。對超出集中度要求的銀行，安排相應的過渡緩沖期，支持銀行有意愿、有能力推動房地產企業融資。三是優化調整商品房預售資金監管規定。在確保房地產企業資金不挪用的前提下，適當降低商品房預售資金監管比例，提前釋放預售監管資金，更靈活地滿足房地產企業資金日常使用需求。四是創新支持房地產企業融資的新模式。如鼓勵銀行堅持依法合規原則，穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購一些大型房地產企業的優質項目；加大債券融資的支持力度，支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

從需求側看，應繼續調整限購、限貸等措施，實施好差別化的住房信貸政策，更好地提振居民住房消費的信心和需求。中央政治局會議指出，要支持剛性和改善性住房需求。目前，多數商業銀行已經對住房貸款政策進行了微調，比如降低貸款利率、加快放款速度等，但相應調整集中在滿足首套住房消費需求。下一步，應在如何滿足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如適當放寬貸款條件，改變“認房又認貸”，區別對待已經結清貸款的購房者。金融管理部門應適時優化監管要求，支持商業銀行更好地服務改善性住房消費者，如降低二套房首付比例、下調二套房貸利率加點等。商業銀行要加快產品和服務創新，探索滿足老年人、新市民等群體住房消費需求。如將住房貸款借款人最高年齡、借款人年齡與貸款期限之和等適當延長，更好地滿足老年人改善居住條件需求；加大對住房租賃市場的支持，創新租房貸款、信用卡分期等產品，滿足新市民租房消費需求。

在政策優化調整過程中，對住宅去庫存周期較長、“穩房價”壓力較大的城市，政策調整的力度和步伐可以適度加大。部分三四線城市，還可以探索推出第三套住房貸款政策。同時，一二線城市房地產金融政策也有調整優化的空間。比如，有的城市推出金融支持疫情防控和經濟社會發展14條措施，強調要做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務、支持剛性和改善性居民購房信貸需求等。對于購房消費需求相對充足、房價有上漲預期的城市，政策調整的方向和目標應重在維護房地產市場良性循環，降低居民住房消費負擔，落實好“房住不炒”定位。

更重要的是，應堅持“租購并舉”，大力發展長租房市場，推進保障性住房建設，加快探索和發展房地產新的發展模式。相關部門和地方政府要積極出臺配套政策措施，支持和推動房地產市場向新發展模式轉型。

（作者系招聯金融首席研究員）