英國(guó)的研究表明，以共有產(chǎn)權(quán)方式提供社會(huì)產(chǎn)權(quán)住房的公共財(cái)政支出只相當(dāng)于社會(huì)租賃住房的一半，甚至還有可能通過分享住房增值收益實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政“負(fù)補(bǔ)貼”，并吸引民間資本參與其中。

北京“三房”鼎立

盡管還處于試點(diǎn)階段，但共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)市場(chǎng)的攪局效應(yīng)已初步顯現(xiàn)。

以北京為例，去年底開始出現(xiàn)的自住型商品房就是共有產(chǎn)權(quán)房。從去年底至今年，北京將形成7萬套自住房的供地規(guī)模，與2013年北京新建商品房不足12萬套的交易量相比，這一供給規(guī)模并不算小。

從新增土地供應(yīng)計(jì)劃看，與往年相比，北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化，2014年度北京共計(jì)劃安排住宅用地1650公頃，其中，保障性安居工程用地650公頃，商品住宅用地1000公頃。而在商品住宅用地中，一半為自住型商品房用地。

換言之，今年北京市保障房、自住型商品房、商品房的土地供應(yīng)比例為1.3:1:1。可以預(yù)期，在北京未來的住房供應(yīng)體系中，保障房、自住型商品房、商品房將呈現(xiàn)三足鼎立的趨勢(shì)。

作為一項(xiàng)明顯改善民生的措施，市場(chǎng)和公眾的一個(gè)疑問是，共有產(chǎn)權(quán)房是權(quán)宜之計(jì)還是長(zhǎng)期選擇？試點(diǎn)城市之一的北京市住建委曾作過如是表態(tài)：自住型商品房是北京市支持中端購房需求、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要?jiǎng)?chuàng)新舉措，也是努力改善居民居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，不是一個(gè)短期政策。

目前，自住型商品房供應(yīng)體系已納入北京住房供應(yīng)體系的頂層設(shè)計(jì)，由此看來，屬于共有產(chǎn)權(quán)房的自住房將會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，不會(huì)僅存在一兩年。因此，從土地供應(yīng)比例來看，占據(jù)約30%土地供應(yīng)比例的自住型商品房對(duì)穩(wěn)定北京樓市價(jià)格將帶來積極影響。

從目前幾個(gè)試點(diǎn)城市看，共有產(chǎn)權(quán)住房主要面對(duì)夾心層，這雖然為保障其住房需求提供了更多選擇，但購房者也需要理性對(duì)待。在申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分估量家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力、貸款申請(qǐng)資格、原住房置換等實(shí)際條件，做到量力而行。暫時(shí)無力購買共有產(chǎn)權(quán)房的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問題。

共有產(chǎn)權(quán)房完美嗎？

由于共有產(chǎn)權(quán)房的特殊性質(zhì)，如何避免其陷入和之前經(jīng)濟(jì)適用房類似的監(jiān)管陷阱，成為一些部門和個(gè)人牟利的工具？如何確保分配公平和透明？同時(shí)如何抓好轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的收益上繳，不給牟利者任何空間？這些都是繞不開的話題，也是試點(diǎn)城市目前探索中的難點(diǎn)與重點(diǎn)。

從制度設(shè)計(jì)角度看，要應(yīng)對(duì)這些問題，需要把握幾個(gè)原則：一是嚴(yán)把“入口”，嚴(yán)格審查申請(qǐng)家庭的購房資格；二是壓縮共有產(chǎn)權(quán)房的牟利空間，使購買者除滿足住房需求外無利可圖；三是疏通“出口”，完善退出機(jī)制。

此外，并不是所有城市都適合推廣共有產(chǎn)權(quán)房。

對(duì)于住房存量總體相對(duì)不足、房?jī)r(jià)過高以及地方政府財(cái)政壓力過大的城市而言，共有產(chǎn)權(quán)房是解決“夾心層'住房問題的選擇之一。但是對(duì)于本身不存在住房供應(yīng)緊張，或房?jī)r(jià)水平不高的城市而言，共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)于購房者的吸引力本身就非常值得懷疑，畢竟其不具備完全產(chǎn)權(quán)，并且出售受到較大限制。

（文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表人民論壇網(wǎng)立場(chǎng)。）