陳國強

中國房地產學會副會長

對于本身不存在住房供應緊張，或房價水平不高的城市而言，共有產權房對于購房者的吸引力本身就非常值得懷疑，畢竟其不具備完全產權，并且出售受到較大限制。

購買共有產權房的行為，是一種介于租房和購買商品房之間的行為。共有產權住房主要面對中低收入者，也就是所謂的“夾心層”，這無疑為保障其住房需求提供了更多選擇。

繼廉租住房、公共租賃房等保障性住房之后，政府開始進行共有產權住房試點。6月4日，住房和城鄉建設部總經濟師馮俊在國務院新聞辦舉行的新聞發布會上透露，共有產權住房正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等六個城市推進。

從試點城市的實踐看，隨著共有產權住房供應量的逐漸增加，其在改善樓市結構、分流市場需求、引導市場預期、對沖高房價等方面的效應逐漸凸顯。

介于租和買之間

由于買房對于購房者的消費支付能力要求遠遠高于租房，為了降低部分城市的購房門檻，保障中低收入者——也就是所謂的“夾心層”購房居住需求，共有產權房應運而生。

共有產權住房是一種有限產權住房。簡而言之，共有產權住房的產權由政府和購買人共同擁有，產權比例依據雙方出資比例確定分割。其中，政府的出資包括減免的土地收入和稅費。按相關政策規定，購買共有產權住房滿五年的，允許上市轉讓；不足五年需出售的，由政府回購，禁止上市交易。

我國共有產權房的實踐最早源于2004年的經濟適用住房，按照2004年《經濟適用房管理辦法》規定，經濟適用房在一定年限后可以按市場價出售，并按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府繳納收益。2007年修訂后的《經濟適用住房管理辦法》進一步規定，購房人可以按照政府所訂的標準向政府繳納土地收益等相關價款后，取得完全產權。

從這些方面可以看出，自住型商品房在某些方面與經濟適用住房存在一定的相似性。但不同的是，經濟適用住房由政府限定銷售價格，而自住型商品房的價格則隨周邊房價波動。以北京為例，北京的自住型商品房價格為周邊同地段同類型商品房的70%。

由此可見，購買共有產權房的行為，是一種介于租房和購買商品房之間的行為。

共有產權房可以幫助“夾心層”完成從租賃房屋到自有住宅的過渡，幫助他們既能夠達成擁有自己的家的心愿，又能在一定程度上規避商品住宅價格過高給他們帶來的購房障礙。

對于共有產權房問題，住建部前副部長仇保興曾介紹，今后要增加中小套型商品房和共有產權住房供應，一方面是要解決中間層、低收入階層的住房問題；另一方面也可以緩解地方政府的資金壓力，擴大民眾參與度。