“若還是讓農民自己建設，恐怕會不盡如人意”

中國新聞周刊：村集體土地除了道路、倉房、醫療站、辦公用房等公共用地外，還有農民的宅基地，未來這兩塊是分開入市還是打包入市？

劉守英：未來這是很大的問題。一家一戶的小塊地建租賃房從所有權看不經濟，集體組織一個單位建設租賃房，也有所有權的規模和協同問題。

城市開發是一片一片的，要求有健全的公共服務設施，村集體、農民若缺乏統一規劃，蓋出來的城市就不像樣。未來第一步是先合法化，合法就可以體面地，不用偷偷摸摸地建房，在長期的預期下慢慢往前走。第二步是要合規，納入政府城市建設規劃，規劃進去后，集體土地和宅基地的所有權可以整合，這些所有權可以及時分享收益。這個問題不太大，日本、中國臺灣有成功的經驗可以借鑒。

集體建設用地入市，農民宅基地、自留地權屬算起來不難，就是一個權屬界定、資產認定、公共分攤，還有價值分享，國際上都有很成熟的經驗。

比如說臺灣地區，原來都是私有的，農戶私有土地整合成一片開發租賃項目，土地所有權不變，開發時根據原始土地多少，區位如何，確定農戶土地所占份額。份額比例大家可以坐下來談，確定好農戶每一塊土地所占份額比例后，修路、修廁所、建設公共設施占地再按比例分攤，建設資金也按比例分攤。一般而言，大家都會接受，因為收益比原來多了。

中國新聞周刊：集體建設用地建設租賃房入市，將會碰到哪些問題？

劉守英：中國特殊的情況，地方政府不靠賣地撐不撐得住是個問題，再一個是面臨中國人購房習慣的挑戰。不僅中國人，亞洲人跟歐美國家人不一樣，置地買房的觀念根深蒂固，一時難以改變。未來到底有多少人不買房選擇租房，也沒法判斷。

更重要的是，租售同權中教育、醫療、公共服務等影響租購選擇的決定性因素，能不能落到實處。

此外，集體的建設用地進市場以后，這些區片的基礎設施投資誰來投，這些錢從哪兒來？這些土地能不能抵押，能不能融資？此前，所有土地都是政府征收，基礎設施也是政府來做。從政府的角度而言，既然村集體建了租賃房，得租金，為什么還要政府承擔城市基礎設施建設？這些問題尚未明確。

還有投資主體，現在集體建設用地，大量的租賃房都是農民自己在建，不是說建得不好，而是城市建設應該是對投資主體開放。若其他投資主體進不來，還是讓農民自己建設，恐怕會不盡如人意。

我們搞農村研究的都清楚，沒有其他外來資本，包括資金、腦力、創意、創業、企業家能力，僅憑農民一己之力建設城市，遠遠不行。這一塊市場怎么開放，向誰開放，開放細則目前也沒有說法。

以前開發商和政府談，未來變成跟書記、村集體去談，這些都是問題。這些問題不解決，《方案》就是一張紙。最后的結果可能是政府說不符合規劃不能建，即便允許建，土地也不能融資，其他投資主體進不去，農民只能蓋兩三層小樓出租，《方案》原地打轉。

可能接下來隨著配套制度的完善，在城中村、城邊村實現了集體建設用地跟國有建設用地同地同權，土地改革就變得更容易接受，順理成章了。

在村集體建設用地上建租賃住房，村集體既是土地的所有者，又是運營主體，搞不好會加劇“小官大貪”。

現在一些村干部存在瞎搞胡來的問題，這需要集體產權的改革。目前先解決人落下腳、待得住的問題，下一步集體產權怎么量化，集體資產怎么量化，資產升值的收益如何量化都需要清晰界定。

對村干部、村集體的監督不是大問題，農民監督比政府上級監督下級要容易，有效得多，關鍵是制度。只要資產量化清楚，未來這些事都放到臺面上，整個建設用地市場直接上平臺，就是集體土地資產和國有土地一樣直接上市交易，農民監督跟上，村干部貪腐問題會得到有效遏制。中國農民的特質是屬于自己的權益每天都會盯著。

在運營主體方面，開發商有更多的資金和運營實力，發展理念更符合市場經濟的要求，開發出的產品也更適合作為租賃市場的租賃住房。有了市場力量的參與，將有利于提升租房市場的整體水平。

“擺脫土地財政會一時痛苦，但可能會殺出一條路來”

中國新聞周刊：通過住房市場的改革，集體土地入市會對城市化帶來什么影響？

劉守英：簡單說，政府的歸政府，市場的歸市場。比如說30%左右的土地和住房，未來完全市場化。現在整個住的問題沒有解決，住和投資混在一起，很多時候為了解決住的問題，把另一個市場給干掉了，這樣就造成了很多的扭曲。

未來住房市場會劃分商品房、保障房、租賃房三大塊，慢慢理順，最終租售市場達到一個平衡，即市場的歸市場，政府的歸政府，這是中國城市化的路徑。

農民工進城，是中國城市化繞不過去的問題。農民工就業類型不同，對住的需求也不一樣。此外，不同的城市面對的問題也不一樣。

解決這個問題有堵與疏之辯，我傾向于疏。特別是對人口凈流入的13個試點城市，從租房入手，讓進城的農民工落下腳來。由于涉及增加土地供應，集體建設用地入市會給土地改革沖出一個口子。