在宣布貸款利率“換錨”一周多后,中國人民銀行日前明確了房貸新的定價方法。改革后的房貸利率會增還是會減?新發放的房貸利率怎么算?存量房貸利率咋執行?這些問題引起社會普遍關注。

LPR下降房貸會不會降?

人民銀行8月17日宣布將貸款市場報價利率(LPR)作為各銀行新發放貸款的主要參考,個人住房貸款定價基準自然也要從原來的貸款基準利率轉換為LPR。根據央行公布的改革后第一期LPR來看,1年期為4.25%,5年期以上為4.85%；分別較1年期和5年以上貸款基準利率低10個和5個基點(每個基點為萬分之一)。

“如果換成利率更低的LPR作為房貸定價基準,那我的房貸利率豈不是能降一些?”近期打算貸款買房的北京市民王先生起初有過這樣的想法,但仔細研究了新的房貸定價方法,他發現此次調整并非此前想得那么簡單。

除了定價基準進行了轉換,此次央行明確,自10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

也就是說,LPR降了,房貸利率不一定降,還要看加點的情況。那么誰來決定加點的多少呢?目前來看,有三個不可忽視的因素。

首先是央行的房貸利率底線。此次央行公告明確提出,首套房利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套房不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。按8月20日5年期以上LPR計算,購房者資質再好、銀行資金再充裕,首套房利率不能低于4.85%,二套房不能低于5.45%。

其次是當地LPR加點下限。每筆房貸具體的加點數值,除了遵循央行制定的全國政策,還得符合當地住房信貸政策要求。此次調整明確,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。

此外,銀行會根據綜合貸款風險狀況,與借款人協商約定。“未來LPR若進一步下調,房貸利率也不一定會降。在現有信貸政策調控下,新增住房按揭貸款額度較之前管控更嚴,利率也在走高。”蘇州一家大行普惠金融部門負責人介紹,改革前當地首套房利率已較基準利率上浮25%。

人民銀行副行長劉國強此前曾明確表示,落實“房住不炒”的目標定位,就得做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降。要確保差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率基本穩定。

誰的房貸利率受影響最大?

“我應該現在趕緊定下辦貸款,還是再等等?”看到新的房貸定價政策出臺,近期忙著看房的上海市民楊女士有些舉棋不定。

房貸利率“換錨”后,直接關系著打算貸款購房者的“錢袋子”。專家認為,根據目前實際利率水平來看,此次調整對大部分購房者應該影響不大,只對極少的銀行眼中的“優質客戶”可能會產生一定影響。

按公告要求,首套房利率不得低于相應期限LPR。這就讓個別地區“優質客戶”獲得首套房貸9折或9.5折難以實現。不過,央行表示,10月8日前,已經發放和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。專家分析,如果楊女士真的確定能獲得9折或9.5折房貸利率,還是早做決定對她更有利。

不過,據融360大數據研究院發布的35個城市最新房貸利率數據來看,目前執行首套房貸9折或9.5折的城市非常少,7月份上海還有首套房能執行4.84%利率的,但絕大部分城市的首套房平均利率均顯著高于4.85%。而且,最近幾個月,無論是首套房還是二套房,大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢。

“展望未來一段時間,個人住房貸款利率有上行的可能性,但幅度不會太大。”國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為,不同銀行對個人住房貸款業務定位不一樣,在不同區域的信貸資源投入也相差較大,因此在房貸利率會有明顯的分化,而大型商業銀行房貸利率調整預計相對溫和。

LPR月月變房貸利率會咋變?

“以前每次降息房貸利率會在次年調整,而LPR月月都在變,我的房貸利率會咋變?”這應該是不少貸款購房者心中的疑問。

此次央行的公告明確,個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定,最短為1年,最長為合同期限。每次利率重新定價時,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

也就是說,房貸利率“換錨”后,新增房貸重新定價時得看當時LPR的水平。專家表示,房貸調整頻率是最高1年,最低頻率可以不調整。房貸利率不會每個月都跟著LPR走,但預計未來銀行為了降低自身的風險,會要求客戶每年做一次重定價,根據LPR一年變一次。此外,根據央行公告,公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

中國銀行國際金融研究所研究員周景彤認為,未來房貸利率會更加突出體現地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略,不同地區、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大,更能體現“因城施策”。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示,房貸定價新規對市場影響有限,仍然是此前房地產調控政策的延續:可以維持新的個人住房貸款利率保持總體穩定,既不下降,也不會明顯增加個人房貸利息負擔。這將有利于在推動企業貸款利率下降的同時,保證房地產市場穩定。