需要更多金融支持

“從金融創(chuàng)新角度看，這可能改變傳統(tǒng)租房方式，因?yàn)樗趧?chuàng)新入口，改變信用模式，（對(duì)企業(yè)來說）這是一個(gè)布局。”陳晟指出，我國房產(chǎn)銷售金額達(dá)到12萬億元，二手房銷售也有5萬億左右元，租房市場保守估計(jì)也破萬億元。由于房地產(chǎn)交易都是大宗行為，因此，消費(fèi)者金融數(shù)據(jù)十分重要。

但由于租房市場的屬性所致，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)想直接介入交易并不容易。蘇寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融研究中心主任薛洪言指出，租房鮮有看圖片就下決心的，都要去現(xiàn)場看，因此租房市場重線下場景，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)一開始只能從“邊邊角角”的角度為各個(gè)支付環(huán)節(jié)提供支持，尋找新的機(jī)會(huì)和突破口。

因此，租房市場所需要的金融支持遠(yuǎn)比免押金的信用租房復(fù)雜得多。上海市于9月出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》明確指出，鼓勵(lì)開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，提供符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)的長期低息貸款等金融解決方案；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的各類債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品；加快推進(jìn)針對(duì)租賃用房的各類房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，在試點(diǎn)后盡快形成規(guī)模。

所謂REITs(RealEstateInvestmenttrusts)即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種通過發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

據(jù)楊現(xiàn)嶺介紹，資產(chǎn)證券化是國際慣例，也是我國目前資本市場關(guān)注的熱點(diǎn)。在擴(kuò)大房源方面，深圳采用的是存量小產(chǎn)權(quán)房納入統(tǒng)一監(jiān)管平臺(tái)（100萬套）和自持地塊新增（10萬套）并舉的模式，前者占整體供應(yīng)量超過90%，這是一種新思路；北京未來五年將新建150萬套住房，其中50萬套純用于租賃，計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中1000公頃集體建設(shè)用地。粗略計(jì)算，這些集體用地剛好可以建設(shè)50萬套租賃用房（按套均45平方米計(jì)算）。

薛洪言指出，利用金融手段盤活資深存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)REITs是沒有問題的，但要求物業(yè)必須由機(jī)構(gòu)持有，對(duì)未來的資金收入有產(chǎn)權(quán)才能實(shí)現(xiàn)。如果是純中介，對(duì)房源沒有掌控力，就很難將REITs擴(kuò)展到更廣闊更普遍的租賃場景中去，難以改變場景。

租房要輕松，政策需松綁

除金融產(chǎn)品的創(chuàng)新以外，租房市場的活力還需要更多政策松綁方能得以釋放。

在租購并舉的大趨勢下，一二線城市紛紛出臺(tái)鼓勵(lì)租房市場發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)或房源支持計(jì)劃。例如，北京提出在今后五年供應(yīng)50萬套租賃住房；廣州則計(jì)劃推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)供應(yīng)租賃住房15萬套；上海提出，“十三五”期間租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計(jì)70萬套；深圳則計(jì)劃在“十三五”期間建設(shè)40萬套人才住房，其中70%為租賃住房，并要求企業(yè)建設(shè)過程中進(jìn)行配建不低于20%的自持租賃住房，并收儲(chǔ)100萬套城中村房統(tǒng)一租賃。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，雖然各地出臺(tái)了租賃市場的供應(yīng)計(jì)劃，但還在等待明確的實(shí)施細(xì)則。例如，集體用地如何建設(shè)租賃用房，租賃機(jī)構(gòu)、土地所有方（村委會(huì)或鎮(zhèn)政府）之間的合作關(guān)系、義務(wù)和權(quán)責(zé)，很多都面臨著相關(guān)的法律難題。而集體土地上建設(shè)的房屋是否可以獲得房產(chǎn)證，是資本方最關(guān)注的方面，關(guān)系到能否實(shí)現(xiàn)REITs。

在他看來，一線城市房屋租賃市場的土地供給或許可以真正觸及到土地制度改革和土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的深層次問題。租房市場的土地流轉(zhuǎn)是長遠(yuǎn)問題，但租房運(yùn)營企業(yè)當(dāng)下更關(guān)心的問題是，經(jīng)營租房這門生意盈利周期很長，甚至盈利空間還有待觀望。

作為租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，劉翔認(rèn)為當(dāng)下更需要的是來自財(cái)稅和資金上的支持。“我們做的不是重資產(chǎn)模式，因此在銀行貸款方面并不占優(yōu)勢。即使是自持式公寓企業(yè)，在爭取融資、貸款時(shí)也比較難。”

因?yàn)閮?yōu)客逸家這類長租公寓采取的是“二房東”模式，因此一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的問題是稅收。曾在旅游行業(yè)工作多年的劉翔了解到，旅行社納稅是按照差額收入作為稅基來納稅，他認(rèn)為“二房東”模式也是類似的，但并不能享受差額收入納稅的“福利”。

“比如說我們跟租客收的房租是1000元，實(shí)際上有700元是給房東的，到我們手上的錢是300元。那么應(yīng)該按照1000元還是300元作為應(yīng)稅收入來納稅？”對(duì)于這類問題，劉翔認(rèn)為政策制定者可以先把租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)培育起來。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授朱為群研究財(cái)政稅收多年，據(jù)他介紹，對(duì)于企業(yè)來講，肯定是以其收取的全部收入作為計(jì)算依據(jù)的。但是支付給房東的這部分錢，是沒有辦法扣除的。

趙秀池認(rèn)為，以往市場不提供租賃類商品房，因此租賃住房比較分散，大量租賃住房的來源，主要是個(gè)人，集中式的機(jī)構(gòu)租賃房源較少，未來通過開發(fā)商自持、公租房建設(shè)等會(huì)形成大量的、長期的優(yōu)質(zhì)租賃住房來源。

她建議，允許閑置的商業(yè)辦公、工業(yè)廠房等用作租賃住房，或者允許一些大戶型進(jìn)行適當(dāng)改造出租，并給予民水民電的政策支持。對(duì)于未來租房市場的發(fā)展，陳晟建議政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)形成公允性平臺(tái)，為老百姓將房源便利地發(fā)布在平臺(tái)上提供便利，并形成一系列的保障機(jī)制，既保護(hù)住房，也保護(hù)房東和租客的利益。