新加坡解決住房問題的啟示

林雙林（北大國家發(fā)展研究院教授、中國公共財政研究中心主任）

■年輕人往往起薪低，奮斗數(shù)十年可能都很難買得起房子。應(yīng)該像新加坡政府一樣，對年輕人購房提供一定補助——可以直接補助，也可以把房貸利息從可稅收入里扣除。

新加坡1959年脫離英國殖民統(tǒng)治，1965年從馬來西亞獨立，經(jīng)過僅僅50多年的努力，已從一個貧窮落后的國家，變成繁榮富強(qiáng)的一流國家。盡管規(guī)模較小，但新加坡公共基礎(chǔ)設(shè)施完備，人民堪稱安居樂業(yè)，新加坡經(jīng)驗對中國有何啟示呢？

新加坡逐步實現(xiàn)“居者有其屋”

從上世紀(jì)60年代開始，新加坡政府開始著手解決居民的住房問題。通過購買，新加坡政府擁有全國80%的土地，這種購買是按政府規(guī)劃、開發(fā)之前當(dāng)?shù)赝恋氐膬r格來購買，而不是開發(fā)以后被推高的價格。這樣就節(jié)約了政府財政開支。而且，政府拿了土地之后就開始搞100年的規(guī)劃。

新加坡政府為百姓建造的廉價住房，叫“組屋”。他們以低廉土地為基礎(chǔ)，為百姓建造房屋。因為土地便宜，房價也低，政府就把這種廉價房子賣給老百姓，購買面積由家庭人口多少決定；所在地區(qū)不同，房價也不同。目前，新加坡一套房的房價大約在家庭年收入的4到5倍。為了讓居民擁有居所，國家對購房者予以補助。據(jù)新加坡統(tǒng)計局住宅和發(fā)展委員會測算，2015年，兩居室房子的價格在30萬新元（1新元約合5元人民幣）左右，三居室在45萬新元左右，四居室在60萬新元左右。這是“組屋”再出售的價格，比政府最初賣給居民的價格高。

目前，約85%的新加坡居民住在政府提供的“組屋”里，“組屋”5年內(nèi)不可在市場出售，可以退還給政府。而且，“組屋”的設(shè)計還很合理，樓道寬敞，一般都有敞開的公共空間。“組屋”的質(zhì)量由政府嚴(yán)格把關(guān)，政府會采用公開市場招標(biāo)，通過競爭，由私人開發(fā)商來修建。據(jù)記載，政府曾發(fā)現(xiàn)一座樓的某處有問題，而要求開發(fā)商將整座樓重建。

新加坡居民買了“組屋”后分期付款，房款來自個人積累的公積金——雇員和雇主基于雇員工資數(shù)按比例向政府繳納公積金，用于雇員住房、教育、醫(yī)療和養(yǎng)老。“組屋”在購買5年之后可以出售，但政府按照市場商品房價格征稅并入國庫，以作為政府當(dāng)年對屋主補助的回報。

解決住房難題需要足夠的資金，那新加坡的財源是怎么解決的呢？除了稅收，新加坡政府還成立了淡馬錫投資公司，其100%股權(quán)歸財政部擁有——該公司投資于新加坡電信、新加坡航空、星展銀行、新加坡地鐵、新加坡港口、海皇航運、新加坡電力等大企業(yè)，自1974年成立以來該公司年回報率為16%左右，給國家創(chuàng)造了財政收入，從而有可能降低稅收，不用搞土地財政。

我國居民住房市場的問題及新加坡經(jīng)驗的啟示

我國居民住房市場存在著一些突出問題，比如，地方政府大搞土地財政，推高住房價格；大量資金涌向房地產(chǎn)；“爛尾樓”和“鬼城”大量出現(xiàn)；用制造泡沫的方式去庫存，致使房價不斷高漲。

相形之下，新加坡雖然是小國，但中國與它不無相似之處，如政府對土地支配權(quán)大，城市人口密度大，等等。新加坡解決住房問題的實踐，對我國還是有一些啟示。

制定長遠(yuǎn)的地方發(fā)展規(guī)劃，提高建筑質(zhì)量。我國正在推進(jìn)城市化，可很多地方是一任領(lǐng)導(dǎo)一個規(guī)劃，今天建了明天拆；有的地方，在遠(yuǎn)郊建幾座住宅樓，沒有任何配套設(shè)施；攤大餅式發(fā)展，城市里沒有多少綠地、樹木、公園；住宅建筑和基礎(chǔ)設(shè)施，往往還粗制濫造。因此，我們的地方政府要像新加坡政府那樣，要盡早、盡量長遠(yuǎn)地作好城市規(guī)劃，而且要重視建筑質(zhì)量。

減少對土地財政的依賴，開創(chuàng)財政收入的新途徑。土地財政的實質(zhì)是一些地方政府把住房這種必需品當(dāng)成奢侈品，再向購房者征收巨額稅收，這顯然不對。多年來，很多地方政府往往沒有足夠稅源、自由發(fā)債的權(quán)利，想進(jìn)行許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，只有搞土地財政。因此，應(yīng)該允許地方政府開拓新稅源，征收有利于發(fā)展或有利于再分配的稅收，如財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、資本利得稅等。當(dāng)前，房價高漲，是推出個人房產(chǎn)稅的好時機(jī)。而且，我們的地方政府也可以學(xué)習(xí)新加坡，轉(zhuǎn)變國有資本的經(jīng)營方式，甚至由直接控制生產(chǎn)，轉(zhuǎn)為成立淡馬錫式的投資公司，投資于營利的企業(yè)，獲取資本回報，以增加財政收入。

增加經(jīng)濟(jì)適用房，保證居民住房的可及性。城市化主要是人的城市化，人的城市化主要是住房城市化，在哪個城市里住下來了，就應(yīng)該是哪個城市的居民。我們的經(jīng)濟(jì)適用房類似于新加坡的組屋，然而，其條件太嚴(yán)，應(yīng)該適當(dāng)放松條件，讓更多人受益；另外，經(jīng)濟(jì)適用房的價格也要合理。各地方政府應(yīng)該因地制宜，增加經(jīng)濟(jì)適用房供給，使其惠及大眾。

政府對年輕人提供住房補助，防止代際間財富分化加劇。與城市中老年人相比，年輕人相對貧困是普遍現(xiàn)象，這在發(fā)達(dá)國家也是如此，應(yīng)該引起警覺。現(xiàn)在，城里的老年人往往有價格昂貴的房子，還有高額退休金，年輕人。往往起薪低，奮斗數(shù)十年可能都很難買得起房子，應(yīng)該像新加坡政府一樣，對年輕人購房提供一定補助——可以直接補助，也可以把房貸利息從可稅收入里扣除。

還應(yīng)增加個人資產(chǎn)選擇。比如，將居民投資注意力從房產(chǎn)上轉(zhuǎn)移出來，增加市場上房屋的供給。